案例

某房地产开发企业开发一小区商品住宅楼盘，2012年底验收合格后交付购房者，该年度已售面积达总可售面积的95%，剩余未售产品属于少量的可售车位。企业在年度所得税汇算清缴中，其计税收入、计税成本均已按规定进行核算并据实结转。2014年6月税务机关通知该企业进行清算，10月，企业向税务机关报送了清算报告和相关资料。经税务机关审核后应补缴土地增值税4000多万元。

针对应补缴的4000多万元税款，企业陈述由于后期不再进行房地产项目开发，并实施经营业务转型，加之从2013年起除有少量的未售车位销售缓慢、入不敷出外，已没有其他收入且一直处于亏损状态，请求税务机关将应补缴的税款分配到前期结算收入的各年度进行处理，补缴土地增值税，退回由此多缴的企业所得税1000多万元，否则，企业难以承受如此大额的资金占用和背负的利息负担。

企业注销，方可退还多缴税款

上述案例产生问题的根本原因，是一些开发企业对土地增值税自行清算的意识不强，把自行清算这一重要税收政策规定当儿戏，缺乏主动性，只要税务机关不通知清算就不积极主动进行自行清算，加之对相关税收政策掌握不到位，给企业造成了不必要的涉税负担。

就上述涉税事项，2010年底，国家税务总局对房地产开发企业由于缴纳土地增值税而造成清算前期相关年度多缴企业所得税问题专门发布了《关于房地产开发企业注销前有关企业所得税处理问题的公告》（国家税务总局2010年第29号公告）明确，房地产开发企业在向税务机关申请办理注销税务登记时，由于按规定对开发项目进行土地增值税清算的当年造成亏损，且至注销当年仍然未弥补完的，应将开发项目清算缴纳的土地增值税款，按项目开发各年度实现的销售收入占整个项目销售收入总额的比例，在开发项目各年度进行分摊计算多缴的企业所得税税款，并申请退税。

因此，主管税务机关根据相关规定，对该企业提出的税款分摊及补退税意见不予采纳，企业只有等待注销时才能申请退还这1000多万元的企业所得税税款。

主动自行清算，风险才可控

由于房企开发的产品不可能在短期内销售完成，有些开发产品销售长达几年甚至十多年，要想在短期内注销企业、退回因土地增值税清算时间性差异而造成多缴纳的企业所得税谈何容易。因此，对房地产开发企业来说，土地增值税自行清算工作不能儿戏，

一是要真正明白土地增值税自行清算是对清算项目进行全面、系统、深入的清查和剖析，起到查缺补漏、自我纠正、自我完善的作用，避免后期税务机关在土地增值税清算审核时对某些事项不予认可给企业带来不利的涉税风险和损失。

二是要结合企业经营战略和发展目标，掌握和利用好税收相关政策，做好自行清算工作。不管企业经营情况如何，也不管企业的经营发展战略怎样，凡企业开发项目达到“可清算”情形时，都应当积极主动地开展自行清算工作，如果后期无开发项目，且在可预见的期间内不再从事房地产开发活动，也不会有较大的收入来维持企业日常的经营活动，那么，土地增值税自行清算时点就应当在销售达85%以上，且会计、税收政策规定应当确定企业所得税计税收入、结转计税成本的当年。本案例企业如在2012年主动进行自行清算并将应缴纳的土地增值税款计入当期损益，就完全避免了因企业短期内无法注销而造成资金被企业所得税税款长期占用的情况。