关于明确金融 房地产开发 教育辅助服务等增值税政策的通知
 

财税[2016]140号     2016. 12.21
   

各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）、国家税务局，地方税务局，新疆生产建设兵团财务局：

　　现将营改增试点期间有关金融、房地产开发、教育辅助服务等政策补充通知如下：

【我想对营改增说：No Z-turn，No die.（不折腾就不会死）

2016年财税发文数突破了140，税务总局公告发文数突破了90。财会、税务从业人员都累成狗】

　　一、《销售服务、无形资产、不动产注释》（财税〔2016〕36号）第一条第（五）项第1点所称“保本收益、报酬、资金占用费、补偿金”，是指合同中明确承诺到期本金可全部收回的投资收益。金融商品持有期间（含到期）取得的非保本的上述收益,不属于利息或利息性质的收入，不征收增值税。

【我们能以此理解高层对风投和财务投资的区别判断吗？

追求保本就是财务投资，不追求保本是风险投资。

理财产品目前保本利率才2.5%，再抽税以后不如银行一年定存。不过无所谓了，政策导向是理财产品以后都不能承诺保本。“一行三会”监管层要培养群众的风险意识。】
 

　　二、纳税人购入基金、信托、理财产品等各类资产管理产品持有至到期，不属于《销售服务、无形资产、不动产注释》（财税〔2016〕36号）第一条第（五）项第4点所称的金融商品转让。

【老五说：资管产品持有到期，是协议到期、权利义务终结、金融产品消失，不是转让。

注意，其中承诺保本的理财产品持有到期，虽然不按“金融产品转让”征税，但是仍需按“贷款利息”征税。不是不征税，而是换个花样、换个角度征税，别高兴太早。】

 

　　三、证券公司、保险公司、金融租赁公司、证券基金管理公司、证券投资基金以及其他经人民银行、银监会、证监会、保监会批准成立且经营金融保险业务的机构发放贷款后,自结息日起90天内发生的应收未收利息按现行规定缴纳增值税，自结息日起90天后发生的应收未收利息暂不缴纳增值税，待实际收到利息时按规定缴纳增值税。

    【从金融企业扩大到金融机构：好兄弟有福同享。“银证保”三位主管大爷说了：老大银行享受了，让小兄弟们也一起来玩吧。

    有没有被“金融企业”和“金融机构”两个概念搞晕，没看出啥区别？

请看精彩文章：唱唱反调：画蛇添足的财税〔2017〕48号以及金融机构、金融企业的混乱定义】
 

　　四、资管产品运营过程中发生的增值税应税行为，以资管产品管理人为增值税纳税人。

    【管理人是所有人吗？能把纳税人写成扣缴义务人吗？

    管理层为了便利征管、提高征管效率、降低征管成本，把资管产品管理人确定为纳税人，而不是扣缴义务人，因为投资人实在太多、太分散。如果有几个投资人没交税，追缴税款成本吓死人，工作量累死人。

    1.资管产品运营中的应税行为，以管理人为纳税人。资管产品设计时必须考虑转嫁税负给投资人。

    2.保本理财产品到期，投资人取得的收益还是需要按贷款利息缴纳增值税，虽然第二条说不按“金融产品转让”征税。此类保本产品，投资人负担了两重增值税。没有解决重复征税的问题。

    3.资管产品管理人取得的服务费也需另按规定缴纳增值税。

2017.1.6中信信托讯：

    今天上午跟税总货劳司开会讨论140号文，税总明确执行第四条管理人环节纳税是毋庸置疑的，主要是讨论执行层面，一是追溯调整，二是资管人如何纳税。

    大家建议不要追溯调整，因为项目结束无法追溯，现存项目没有相关约定执行难度大，建议不追溯，新政策执行给予更多的准备时间；资管人计税存在众多难题，主要讨论汇总纳税还是按项目单个计税纳税，开票问题，进项抵扣等问题，目前都没有结论，四季度纳税先暂不考虑140文。还会出细则。

央企果然牛逼！中信等对资管产品不追溯调整的建议，已被财政部采纳，并于当日发文。

    财税〔2017〕2号：对资管产品在2017年7月1日前运营过程中发生的增值税应税行为，未缴纳增值税的，不再缴纳；已缴纳增值税的，已纳税额从资管产品管理人以后月份的增值税应纳税额中抵减。2017.1.6】
 

　　五、纳税人2016年1-4月份转让金融商品出现的负差，可结转下一纳税期，与2016年5-12月份转让金融商品销售额相抵。

【营改增平稳过渡：上半年营业税期间的差额（负差），在营改增后当年可以继续扣除，都用含税价扣除。】
 

　　六、《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）所称“人民银行、银监会或者商务部批准”、“商务部授权的省级商务主管部门和国家经济技术开发区批准”从事融资租赁业务（含融资性售后回租业务）的试点纳税人（含试点纳税人中的一般纳税人），包括经上述部门备案从事融资租赁业务的试点纳税人。

【简政放权：批准改备案，照样享受】
 

　　七、《营业税改征增值税试点有关事项的规定》（财税〔2016〕36号）第一条第（三）项第10点中“向政府部门支付的土地价款”，包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。

　　房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除。纳税人按上述规定扣除拆迁补偿费用时，应提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料。

【老五说：地方政府应该负责三通一平，把熟地供应给房企。但是很多地方政府偷懒，供应了一块生地，要求房企自行负责拆迁、补偿……不能因为地方政府的懒政，而让房开企业吃亏。为了给房企减负，所以财政部根据实际情况，开了口子，扩大了土地款扣除的范围，不管是向政府支付，还是直接支付给被拆迁人，都可以在销售额中扣除。

但是，土地款扣除凭证是什么？这个问题一直缺乏明确的说法，各地政府土地款收据，有手写的、机打的、财政票据、事业性收据……那真是五花八门。这么重要的事情怎么能不说，难道是“不可描述”……】
 

　　八、房地产开发企业（包括多个房地产开发企业组成的联合体）受让土地向政府部门支付土地价款后，设立项目公司对该受让土地进行开发，同时符合下列条件的，可由项目公司按规定扣除房地产开发企业向政府部门支付的土地价款。

　　（一）房地产开发企业、项目公司、政府部门三方签订变更协议或补充合同，将土地受让人变更为项目公司;

　　（二）政府部门出让土地的用途、规划等条件不变的情况下，签署变更协议或补充合同时，土地价款总额不变；

　　（三）项目公司的全部股权由受让土地的房地产开发企业持有。