问题一：房地产公司收到的定金、订金、诚意金、意向金，是否需要确认收入预缴企业所得税?

疑难解析：

企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现。

也就是说，正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》之前所收取的定金、订金、诚意金、意向金，不需要预缴企业所得税。

问题二：房地产开发企业的样板间装修费用可以直接在企业所得税前扣除吗?

业务案例：我公司为一家房地产开发企业，今年新开发了一个全住宅的楼盘。为满足商品房营销需要，我公司在该楼盘售楼处准备了样板间供购房者参观。

请问，我公司发生的样板间装修费用可以直接在企业所得税前扣除吗?

疑难解析：

1、对房企当期实际发生的各项支出，按其性质、经济用途及发生的地点、时间区进行整理、归类，并将其区分为应计入成本对象的成本和应在当期税前扣除的期间费用。

2、开发产品计税成本之一“开发间接费用”，指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费用、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。

房地产开发企业样板间装修费用属于“项目营销设施建造费”，应当计入开发间接费用。

因此，公司发生的样板间装修费用不得直接在税前扣除，应按成本对象归集计入开发间接费用，从而计入开发产品计税成本，待产品完工销售实际结转销售成本时在企业所得税税前扣除。

问题三：房地产开发企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，是作为收入确认还是作为代收款项确认?

业务案例：某房地产开发公司，取得售房收入1000万元；该县人民政府要求代收政府基金50万元；代收住房专项维修基金50万元；代收取暖费100万元。

那么，代收费用是作为收入确认还是作为代收款项确认?

疑难解析：

企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入;未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。

问题四：房地产项目在销售过程中，为了按年度缴纳企业所得税，哪些项目的成本费用可以预提?

业务案例：某房地产开发公司，由于种种原因项目建设期间出现“土地开发成本、前期工程费、基础设施费、建安工程费”未能及时全额取得发票的现象。

那么，在企业所得税汇算清算时，是否可以预提成本费用，另外，哪些项目的成本费用可以预提?

疑难解析：

除以下几项预提(应付)费用外，计税成本均应为实际发生的成本。

(一)出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10%。

(二)公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。

(三)应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。

问题五：房地产开发项目中，建设了有产权的停车位(库)、也有无产权的停车位，其发生的成本费用在企业所得税前如何扣除?

疑难解析：

企业单独建造的停车场所，应作为成本对象单独核算。利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。

简化处理后，停车位的销售以及出租取得的收入属于净收入，没有成本配备了。

作为可售面积的地下车库，是成本对象。(可办理产权的地下车库，作为可售面积)。

从事房地产开发经营业务的企业应当按照开发项目立项规定规定对停车场所进行界定：

1、与房屋一体的带产权停车场所，应当作为开发成本核算;

2、单独建造的停车场所，应当作为成本对象单独核算;

3、利用地下人防设施形成的停车场所，应当作为公共配套设施进行税务处理。

问题六：房地产开公司开发的自持物业，后又对外销售，其自持期间的折旧能否在企业所得税前扣除?

业务案例：某房地产开发企业开发了一批厂房，原本计划自行持有，后由于公司经营方向调整，对持有的部分厂房开始对外销售。

那么，公司自持期间的折旧能否在企业所得税前扣除?

疑难解析：

企业开发产品转为自用的,其实际使用时间累计未超过12个月又销售的，不得在税前扣除折旧费用。

问题七：集团资金中心分摊的利息支出，房地产公司是否可以凭集团内部利息分摊凭证，在企业所得税前扣除?

业务案例：某房地产开发公司为集团公司成员，集团公司为了加强资金管理，对各子公司资金实行统一调拨、统一融资、统一借款。

那么，集团资金中心分摊的利息支出，房地产公司是否可以凭集团内部利息分摊凭证，在企业所得税前扣除?

疑难解析：

企业集团或其成员企业统一向金融机构借款分摊集团内部其他成员企业使用的，借入方凡能出具从金融机构取得借款的证明文件，可以在使用借款的企业间合理的分摊利息费用,使用借款的企业分摊的合理利息准予在税前扣除。

问题八：某房地产开发公司，由于资金链断裂，所开发楼盘变成了烂尾楼，楼盘无法继续开发。

那么，对于房地产公司发生的资产损失，如何在企业所是税前扣除?

疑难解析：

企业开发产品(以成本对象为计量单位)整体报废或毁损，其净损失按有关规定审核确认后准予在税前扣除。

问题九：房地产开发企业，企业所得税可以核定征收吗?

业务案例：我公司是 X X省的房地产开发公司，公司设有财务部，配备具有中级以上职称的财会人员，建有完善的财务管理制度，会计核算健全，完全符合查账征收企业的条件。但是，我公司的主管税务机关对我公司企业所得税的征收方式经常改变，有时电话通知我们查账征收，过几天又来电话通知我们核定征收。

那么，请问房地产开发企业，企业所得税可以核定征收吗?

疑难解析：

1、企业出现《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条规定的情形，税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收管理,并逐步规范,同时按《中华人民共和国税收征收管理法》等税收法律、行政法规的规定进行处理，但不得事先确定企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理。

2、《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条规定纳税人有下列情形之一的，税务机关有权核定其应纳税额:

(一)依照法律、行政法规的规定可以不设置帐簿的;

(二)依照法律、行政法规的规定应当设置帐簿但未设置的;

(三)擅自销毁帐簿或者拒不提供纳税资料的;

(四)虽设置帐簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以查帐的;

(五)发生纳税义务，未按照规定的期限办理纳税申报，经税务机关责令限期申报，逾期仍不申报的;

(六)纳税人申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。 税务机关核定应纳税额的具体程序和方法由国务院税务主管部门规定。

问题十：房地产开发企业在汇算清缴期内，相关支出没有取得发票，如何处理?

业务案例：某房地产开发公司，在项目运营期间，有些支出无法及时取得相关票据。

那么，除了3项特殊费用支出可以预提外，其他实际发生的支出，没有取得发票，在企业所得税前该如何处理呢?

疑难解析：

1、对期前已完工成本对象应负担的成本费用按已销开发产品、未销开发产品和固定资产进行分配，其中应由已销开发产品负担的部分，在当期纳税申报时进行扣除，未销开发产品应负担的成本费用待其实际销售时再予扣除。

2、企业在结算计税成本时其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的，不得计入计税成本，待实际取得合法凭据时，再按规定计入计税成本。

3、开发产品完工以后，企业可在完工年度企业所得税汇算清缴前选择确定计税成本核算的终止日，不得滞后。凡已完工开发产品在完工年度未按规定结算计税成本，主管税务机关有权确定或核定其计税成本，据此进行纳税调整，并按《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定对其进行处理。

政策依据

国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知国税发〔2009〕31号