拆迁补偿款的征税和不征增值税情形

　　一、问：纳税人将国有土地使用权交由土地收购储备中心收储，取得的补偿收入能否免征增值税？

　　答：纳税人将国有土地使用权交由土地收购储备中心收储，取得的建筑物、构筑物和机器设备的补偿收入征收增值税，取得的其他补偿收入免征增值税。

　　纳税人享受土地使用权补偿收入免征增值税政策时，需要出具县级（含）以上地方人民政府收回土地使用权的正式文件，包括县级（含）以上地方人民政府出具的收回土地使用权文件以及土地管理部门报经县级以上（含）地方人民政府同意后由该土地管理部门出具的收回土地使用权文件。注意取得的建筑物、构筑物和机器设备的补偿收入征收增值税，没明确可以适用免征条件的，即认为属于应税的理解，这个要特别关注。

　　二、问:农村集体土地因拆迁建设，收到的拆迁补偿款，如何缴纳增值税？

　　答：《中华人民共和国宪法》第十条及《中华人民共和国土地法》第八条均规定“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。”鉴于相关法律规定农村和城市郊区的土地属于集体所有，因此村集体（村委会）经政府相关部门审批出让农村集体土地而取得的土地补偿收入，应依照财税〔2016〕36号文件中“对土地所有者出让土地使用权免征增值税”的规定执行。

　　三、问:集体土地所有者出让集体土地使用权是否应该缴纳增值税？

　　答：土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者免征增值税。

　　四、问:收到政府发放的拆迁补偿款是否征收增值税？

　　答：根据财税〔2016〕36号文件附件3的有关规定，政府征用土地，属于“将土地使用权归还给土地所有者”的行为，单位和个人收到拆迁补偿款免征增值税。

　　五、问：单位和个人从事土地使用权业务如何确认？存在以下几种情况：一是与政府部门有关。单位和个人收到的政府拆迁补偿款或青苗补偿款，是否适用“土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者”的免税规定。二是与非政府部门有关。单位和个人取得出租土地收入。如电力、移动公司租用单位和个人的土地，修建生产设施并支付给出租人一定费用，是按照“租赁服务”中的“经营性租赁”确定还是按照“销售无形资产”确定。

　　答：收到政府部门征用土地支付的补偿款，免征增值税。

　　根据《中华人民共和国物权法》第四十二条第二款“征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益”和第三款“征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件”的规定，政府在征用土地及相关物产时，应依法给予补偿。

　　在国家税务总局尚未进一步明确前，我省暂按以下规定执行：根据财税〔2016〕36号文件中《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》（附件3）第一条第37项“土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者”免征增值税项目的规定，政府征用土地属于“将土地使用权归还给土地所有者”的行为，免征增值税。

　　收到非政府部门支付的土地租金及补偿款，按“不动产经营租赁服务”缴纳增值税。根据财税〔2016〕36号文件所附《销售服务、无形资产、不动产注释》的规定和税务总局的政策答疑通报，纳税人收到其他单位及个人在生产经营过程中支付的土地租用收入、土地附着物补偿款，按不动产经营租赁业务征收增值税。

　　六、问:我公司取得房屋拆迁补偿是否可以开具增值税发票？

　　答：根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件1《营业税改征增值税试点实施办法》规定：“第一条在中华人民共和国境内（以下称境内）销售服务、无形资产或者不动产（以下称应税行为）的单位和个人，为增值税纳税人，应当按照本办法缴纳增值税，不缴纳营业税。单位，是指企业、行政单位、事业单位、军事单位、社会团体及其他单位。个人，是指个体工商户和其他个人。……第九条应税行为的具体范围，按照本办法所附的《销售服务、无形资产、不动产注释》执行。……第三十七条销售额，是指纳税人发生应税行为取得的全部价款和价外费用，财政部和国家税务总局另有规定的除外。”

　　因此企业取得房屋拆迁补偿款属于销售土地使用权收取的价外费用，应计入销售额一并征收增值税，可以开具增值税发票。

　　七、问：开发单位代街道发放拆迁补偿款，款由政府通过街道转账给开发企业，开发企业代街道向被拆迁户发放，但街道（政府）要求开发企业就收到的拆迁补偿款向其开具发票，以前在地税时可以开具且不作收入，营改增后可否比照，开具国税普票，不作收入？

　　答：开发企业对受托代发的拆迁补偿款可以开具增值税普通发票，开票时应在备注里注明拆迁补偿款（不征税）。