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2006年4月,北京国泰恒生投资有限公司(以下简称国泰恒生)在天津红桥区注册成立天津泰达恒生房地产开发有限公司(以下简称泰达公司)。2007年10月,国泰恒生在2007年摘得天津市红桥区“泰达城”R1地块(千吉花园),并取得泰达城R2--R5地块、A1等地块的优先开发权。泰达城位于天津市红桥区,紧邻城市内环,规划占地面积1276.50亩,总建筑面积约150万平方米。

  2011年,国泰恒生将持有泰达100%股权转让给天津房地产信托集团有限公司。天津市地方税务局给国家税务总局发出《关于天津泰达恒生转让土地使用权土地增值税征缴问题的请示》(津地税办〔2011〕6号),请示土地增值税征缴问题。2011年7月29日,国税总局发布《国家税务总局关于天津泰达恒生转让土地使用权土地增值税征缴问题的批复》(国税函〔2011〕415号,以下简称415号文),认定国泰恒生利用股权转让方式让渡土地使用权实质是房地产交易行为,应依照《土地增值税暂行条例》缴纳土地增值税。假定,泰达公司取得“泰达城”R1地块土增值税可扣除项目金额合计数为50亿元,考虑R2-R5地块后续收益,土地使用权转让收入为80亿元,国泰恒生应缴土地增值税=(80-50)*40%-50*5%=9.50亿元。(本人臆意猜测,与实际不符,只为本文示例)

  土地增值税是财产行为税,与增值税、营业税不同。增值税、营业税主要看是否产生销售收入,是否取得相应的经济利益。土地增值税看“行为”,是不是实质上产生了房地产转让行为。415号文与《国家税务总局关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的批复》(国税函[2000]687号,以下简称687号文)、《国家税务总局关于土地增值税相关政策问题的批复》(国税函[2009]387号,以下简称387号文)略有不同。深圳能源集团有限公司及其关联公司(以下简称深圳能源)、广西玉柴营销有限公司(以下简称广西玉柴)均是非房地产开发企业,均非开发企业,交易行为均不是为了开发销售。深圳能源在股权交易中为其子公司偿还了全部债务,将一个无负债的子公司以股权转让方式交给中国石油广西公司。房屋建筑物在子公司全部资产中占有绝大部分的比例,结合于无负债转让子公司,钦州税务局有理由认为实质为转让房地产。广西玉柴先通过投资方式以其持有的办公大楼向广西玉林宾馆有限公司投资,依据《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]48号)第一条规定,广西玉柴避开第一道土增值税。取得房屋产权证仅仅时隔7天,广西玉柴立即转让全部股权,股权转让金额等同于房地产的评估值,因此,桂林市地方税务局第一稽查局执法合理有据。我国明文禁止直接转让土地使用权。房地产开发企业发生股权转让行为,将被怀疑为转让房地产。国泰恒生缴纳的9.5亿元土地增值税,泰达公司能不能用来抵减其后续开发应缴的土地增值税?华浩财税研究后,判定泰达公司可以用来抵减后续开发应缴的土地增值税。前不久,某省一家开发企业遇到类似问题。在华浩财税的协调下,股权转让方没有想到为受让方支付了巨额的土地增值税。转让方已交的土地增值税具有“加计抵减”功能,后续开发少交的土地增值税税将远大于股权转让方已缴的土地增值税。开发销售普通住宅项目增值刚好超过20%或超过一些,如果有这一笔额外“税款支出”、“加计扣除”的支持,可以小搏大,甚至把普通住宅部分应交的土地增值税“冲”成零。

  泰达恒生房地产开发有限公司应当联系我!

  欢迎交流讨论,微信号:13772532832。李华,陕西华浩税务师事务所。此文借税屋网平台与大家交流,不为发表。未经本人许可,切勿转载!


 

来源: zhtax.cn    
这笔土地增值税能不能“抵扣”?
2019-10-31 10:16:02

 
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