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房地产开发企业“四大税种”税务处理分析
2020-07-17 10:43:38

 房地产税是什么?房地产税所对应的为房地产行业,只要涉及房地产开发、交易、持有全链条环节的税,都属于房地产税。


在中国,房地产税包括增值税、企业所得税、个人所得税、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、印花税、土地增值税、投资方向调节税、契税、耕地占用税等。
 
提到房地产税就不得不说说房产税了,现在还是会有不少人将房产税和房地产税混淆。

房产税和房地产税虽只有一字之差,但概念还是不一样的。房产税是以房屋为征税对象,按房屋的计税余值或租金收入为计税依据,向产权所有人征收的一种财产税。

准确来说,房地产税包含房产税。
 
本篇,优税猫将从个人买房和房地产企业卖房(预售房)两个维度和大家简单聊聊在房产交易中会涉及哪些房地产税和风险。
 
01

个人购房需要交什么税


个人购置新房,除了房款还需要承担相应的税费。

01、契税


契税,顾名思义,就是指对契约征收的税,是以所有权发生转移变动的不动产为征税对象,向产权承受人征收的一种财产税。

买房时按评估额1%-3%缴纳契税。根据我国最新税法规定:面积90平米内首次购房1%,面积90平方-144平米且首次1.5%,非首次购房或144平方以上按3%缴纳,由买方缴纳。

新房应纳税额=计税依据×税率。

假如李明去年购置了一套90平的新房(首次购房),总房款为100万元,李明需要承担的契税=100万元*1.5%=1.5万元。

02、印花税


相比契税,印花税就是小数目了,印花税按照总房价的0.5‰交纳。

也就是说,100万的房子,只要交500元印花税就可以了。一般印花税跟首付款一起缴,也方便开发商统一办理合同登记和房产证。
 
02

房地产企业售房环节需要缴哪些税


为了防止开发企业通过故意延缓收入实现的确认时间,随意确定成本对象或混淆成本界限等方式递延或逃避纳税义务,保证国家税收及时足额入库以及不同纳税人之间税负和纳税时间的公平,税法对房地产企业取得预售收入的主要税种均作出了规定。

房地产开发企业在预售房屋环节主要涉及的税种有增值税、土地增值税、企业所得税、印花税等。
 

01、增值税(销售不动产)


《中华人民共和国增值税暂行条例》(国务院令第691号)第一条规定:在中华人民共和国境内销售货物或者加工、修理修配劳务,销售服务、无形资产、不动产以及进口货物的单位和个人,为增值税的纳税人,应当依照本条例缴纳增值税。


房地产企业预售开发产品,属于销售不动产的行为,当为增值税纳税义务人,税率为9%, 其纳税额为房地产开发企业销售不动产收取的全部价款和价外费用。

如房地产企业销售商品房是采取预收款方式的,其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。

涉税风险提示


1. 房地产开发企业销售不动产向购房者收取的定金、违约金、赔偿金、延期付款利息等价外费用,均应该按照规定缴纳增值税,自觉履行增值税纳税义务,否则存在涉税风险。

2. 为少交增值税,房地产开发企业可能还存在未按规定预提开发成本、成本费用确认时间不对、未按规定方式摊销梯度土地成本,甚至隐瞒建筑增加原设计成本扣除不该扣除的成本费用、虚列成本费用等违规做法,均存在巨大涉税风险。
 

02、土地增值税(预征)


《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十六条明确规定:“纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入,由于涉及成本确定或其他原因,而无法据以计算土地增值税的,可以预征土地增值税,待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算,多退少补。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。”


因此,土地增值税一般先自行申报,由税务机关进行清算,多退少补。

各地对土地增值税的预缴税率存在差异,一般来说,普通标准住宅按照预售收入的1.5%,除普通标准住宅以外的其他住宅为3.5%,其他房地产项目为4.5%。

涉税风险提示


1. 土地增值税的计算中也涉及收入、成本、费用的确认,在进行确认时候如处理不当也会有涉税风险。

2. 把握土地增值税预缴税款的时间。根据《税收征管法》第六十八条规定处理:纳税人、扣缴义务人在规定期限内不缴或者少缴应纳或者应解缴的税款,经税务机关责令限期缴纳,逾期仍未缴纳的,税务机关除依照本法第四十条的规定采取强制执行措施追缴其不缴或者少缴的税款外,可以处不缴或者少缴税款的50%以上5倍以下的罚款。
 

03、企业所得税(未完工开发产品)


需要提醒大家的是,虽然房子是预售的,属于预收收入,但预收收入也有纳税义务。

房地产企业通过签订《房地产预收合同》所取得的收入,从企业所得税的角度,不再存在“预收帐款”的概念,只要签订了《销售合同》、《预售合同》并收取款项,不管产品是否完工,全部确认为收入,因此,负有企业所得税纳税义务。

房地产开发企业销售未完工房屋取得的收入,应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额,计入当期应纳税所得额。企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治区、直辖市国家税务局、地方税务局按下列规定进行确定:

(1) 开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的,不得低于15%

(2) 开发项目位于地及地级市城区及郊区的,不得低于10%

(3) 开发项目位于其他地区的,不得低于5%

(4) 属于经济适用房、限价房和危改房的,不得低于3%


涉税风险提示


在企业所得税方面,房地产开发企业在预售过程中可能会出现以下几类涉税风险。