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个人住房有关的个人所得税的优惠政策
2020-11-09 13:09:28

(一)个人转让5年以上唯一住房的免税优惠政策

  根据《财政部 国家税务总局关于个人所得税若干政策问题的通知》(财税字[1994]20号)第二条第(六)项规定,个人转让自用达五年以上、并且是唯一的家庭生活用房取得的所得暂免征收个人所得税。

  《国家税务总局关于个人转让房屋有关税收征管问题的通知》(国税发[2007]33号)第三条规定,根据《财政部 国家税务总局建设部关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》(财税字[1999]278号)的规定,个人转让自用5年以上,并且是家庭唯一生活用房,取得的所得免征个人所得税。

  1.自用5年的界定

  国税发[2007]33号文件所称“自用5年以上”,是指个人购房至转让房屋的时间达5年以上。

  (1)个人购房日期的确定。个人按照国家房改政策购买的公有住房,以其购房合同的生效时间、房款收据开具日期或房屋产权证上注明的时间,依照孰先原则确定;个人购买的其他住房,以其房屋产权证注明日期或契税完税凭证注明日期,按照孰先原则确定。

  (2)个人转让房屋的日期,以销售发票上注明的时间为准。

  2.家庭唯一生活用房的认定

  “家庭唯一生活用房”是指在同一省、自治区、直辖市范围内纳税人(有配偶的为夫妻双方)仅拥有一套住房。

  3.出售商业用房不得享受5年以上唯一住房免税的优惠政策

  国税发[2007]33号第二条规定,个人出售商业用房取得的所得,应按规定缴纳个人所得税,不得享受1年内换购住房退还保证金和自用5年以上的家庭唯一生活用房免税的政策。

  (二)离婚析产分割房屋产权不征个人所得税

  《国家税务总局关于明确个人所得税若干政策执行问题的通知》(国税发[2009]121号)第四条关于个人转让离婚析产房屋的征税问题规定:

  1.通过离婚析产的方式分割房屋产权是夫妻双方对共同共有财产的处置,个人因离婚办理房屋产权过户手续,不征收个人所得税。

  2.个人转让离婚析产房屋所取得的收入,允许扣除其相应的财产原值和合理费用后,余额按照规定的税率缴纳个人所得税;其相应的财产原值,为房屋初次购置全部原值和相关税费之和乘以转让者占房屋所有权的比例。

  3.个人转让离婚析产房屋所取得的收入,符合家庭生活自用五年以上唯一住房的,可以申请免征个人所得税,其购置时间按照《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》(国税发[2005]172号)执行。

  (三)符合条件的房屋赠与免征个人所得税

  《财政部 国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》(财税[2009]78号)第一条规定,以下情形的房屋产权无偿赠与,对当事双方不征收个人所得税:

  1.房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹;

  2.房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人;

  3.房屋产权所有人死亡,依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。

  财税[2009]78号第三条规定,除本通知第一条规定情形以外,房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与他人的,受赠人因无偿受赠房屋取得的受赠所得,按照“经国务院财政部门确定征税的其他所得”项目缴纳个人所得税,税率为20%。个税法修订后,《财政部 税务总局关于个人取得有关收入适用个人所得税应税所得项目的公告》(财政部 税务总局公告2019年第74号)将该处“其他所得”改为“偶然所得”。

  (四)房屋拆迁补偿款免征个人所得税

  《财政部 国家税务总局关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知》(财税[2005]45号)第一条规定,对被拆迁人按照国家有关城镇房屋拆迁管理办法规定的标准取得的拆迁补偿款,免征个人所得税。

  《财政部 国家税务总局关于棚户区改造有关税收政策的通知》(财税[2013]101号)第五条规定,个人因房屋被征收而取得货币补偿并用于购买改造安置住房,或因房屋被征收而进行房屋产权调换并取得改造安置住房,按有关规定减免契税。个人取得的拆迁补偿款按有关规定免征个人所得税。

  (五)廉租住房货币补贴免税

  《财政部 国家税务总局关于廉租住房、经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》(财税[2008]24号)第一条第七项规定,对个人按《廉租住房保障办法》(建设部等9部委令第162号)规定取得的廉租住房货币补贴,免征个人所得税;对于所在单位以廉租住房名义发放的不符合规定的补贴,应征收个人所得税。

  (六)个人出租房屋减征个人所得税

  《财政部 国家税务总局关于廉租住房、经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》(财税[2008]24号)第二条第一项规定,对个人出租住房取得的所得减按10%的税率征收个人所得税。
  


  2008年9月之前的解读——

住房公积金有关个人所得税政策解读

  根据第十届全国人大常委会第十八次会议通过修订个人所得税法的决定,国务院于2005年12月19日相应修订了《中华人民共和国个人所得税法实施条例》(以下简称《实施条例》),明确了单位为个人缴付和个人缴付的基本养老保险费、基本医疗保险费、失业保险费、住房公积金(“三费一金”)从个人收入中扣除,不缴纳个人所得税。根据国务院的上述修订内容,财政部、国家税务总局联合下发了《关于基本养老保险费、基本医疗保险费、失业保险费、住房公积金有关个人所得税政策的通知》(以下简称《通知》),根据《通知》精神,单位为个人缴付和个人缴付的住房公积金从个人收入中扣除,不缴纳个人所得税。《通知》同时规定,住房公积金缴存标准高于《通知》规定标准的,其超标准部分要计征个人所得税;地方擅自对超标准的住房公积金免税的,财政、税务机关应坚决予以纠正。这与依法治税原则和个人所得税调节收入分配的职能是一致的。

  此前,由于个人住房公积金账户可以有条件取款,且《住房公积金管理条例》只规定了单位和个人缴纳住房公积金的下限,上不封顶,导致不同地区、行业、企业住房公积金缴存情况差距较大,经济落后地区、效益不好的企业甚至经常拖欠职工的住房公积金,一些效益较好的单位利用公积金免税的政策,有意将一些应税福利打入"住房公积金"账户逃税。《通知》对住房公积金个人所得税政策作出规范,一是有利于调节收入分配。对于超标准缴存公积金的发达地区、效益好的垄断行业以及相对较高收入的群体应适当予以税收调节,充分发挥个人所得税的职能作用。二是有利于规范税收政策。对于各地擅自将各类补贴、津贴纳入住房公积金账户,进行逃税的违规行为进行限制,增强税法刚性。三是有利于各项政策的协调统一。《通知》按照建设部、财政部、中国人民银行建金管[2005]5号文件缴存住房公积金的标准规定税收政策,使住房公积金的税收政策与公积金主管部门有关规定一致,保证了各项相关政策的统筹协调。

  根据建设部、财政部、中国人民银行下发的《关于住房公积金管理若干具体问题的指导意见》(建金管[2005]5号)的有关规定,设区城市(主要指地级市)单位和职工缴存比例最低不低于5%,最高不高于12%(合计缴存比例为10%至24%),缴存基数仍为职工本人上一年度月平均工资,同时,对高收入行业及个人缴存基数限制为不超过当地职工社会平均工资的2至3倍。

来源: zhtax.cn    作者:彭怀文
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